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2012年7月3日 房产公司管理建议  

2012-07-03 07:01:44|  分类: 建筑知识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三级管理职责实施办法 

一.房产开发公司职责 

1.  组织对拟定开发的项目进行经济技术分析,决定项目开发利用的性质及可行性与否。组织编制《项目建议书》

2.  组织编制《项目可行性研究报告》和《项目立项报告》。

4.  编制《项目设计任务书》。组织设计院根据《项目可行性研究报告》及《项目设计任务书》等相关资料落实初步方案设计;安排审查及优化方案;批准最终设计方案。

5.  检查督促前期各项手续及配套工作的办理事务,比如征询职能部门意见、申报执照、各项配套、设计勘察等全过程工作管理或监督、监督检查招投标工作情况进行。

6.  编制并下发《项目综合实施任务书》(包括总工作进度计划、总投资、完成质量标准、其它要求等)。根据《任务书》要求,要求有关单位完成所规定工作。

7.  检查督促各项招标工作按程序进行;审核并批准各项工程合同、设计合同、监理合同、设备与材料供应合同、其它相关合同。

10.  审核批准工程进度款及预决算。

12.  组织对开发中的各项目不定期抽查,主要内容包括安全文明施工、施工现场场容、施工质量、施工进度、资料记录齐全、资金平衡等各项目标执行情况。对所发现问题要向工程管理公司提出书面限时纠偏要求,所有纠偏过程结果必须有书面回复(或附相关证据)并与检查记录存档。

13.  组织对竣工验收完成的项目进行终评,并拿出终评意见。 

二.工程管理公司职责 

1.    接受《项目综合实施任务书》后,认真对项目内容、设计图纸、项目投资、施工工期、质量目标等予以分析,对影响完成《项目综合实施任务书》各方面问题予以提出并解决。根据分析内容制定《项目综合实施计划书》。

2.    项目各项工作总进度计划);②关键问题及解决方法的落实;③围绕施工方面  《项目综合实施计划书》主要内容包括:①施工形象进度表(或的计划预算,可分成单项工程节点分块;④安全及质量保证措施的落实;⑤项目完成后对目标的评估方法;⑥各类相关工程文件;⑦项目经理及项目组主要成员任命;⑧有关职责或其它方面的约定;⑨目标完成情况奖罚方法。

《项目综合实施计划书》上报房产公司批准后,下发给项目经理作为本项目的任务状。

3.    对各项目施工、监单位资质予以初审,对他们所提供的施工方案、施工预算及监理费用、施工及监理合同审核并组织谈判。甲供材料采购到落实后,将上述内容上报房产公司终审并批准。

4.    项目是公开招投标进行,除法律法规规定由招标公司进行的内容外,其余参照第3条。

5.    审核各项目组所提交的《施工组织设计》及《监理工作大纲》

6.    根据图纸设计要求,对甲供设备或材料安排询比价、合同谈判及签约(___元以下者包括选型)。

7.    每月需向房产公司书面汇报开发中项目进展情况。主要内容包括有:①工期进展及对偏差的调整方法;②实际费用与预算平衡及对偏差的调整方法;③已发生、正发生、有证据会发生的重要问题及解决它们的方法。④下阶段工作安排等。

8.    对___元以下的工程变更、设计变更、工程签证予以审核并批准;以上者须交房产公司审并批准。

9.    组织对开发中的各项目定期检查考核,主要内容包括安全文明施工、施工现场场容、施工质量、施工进度、资料记录齐全、资金平衡等各项目标执行情况。对所发现问题要向项目提出书面限时纠偏要求,所有纠偏过程结果必须有书面回复(或附相关证据)并与考核结果一并存档。

10.   组织对竣工验收完成的项目进行评估,并拿出评估意见。将评估意见上报房产公司。 

三.工程项目经理职责 

1.  项目经理是工程管理公司在项目上的代表。在各项工程合同约定的权限内及房产公司和工程管理公司赋予的职责内,全面负责项目的安全合格的施工并承担因其管理不善而造成的责任。

2. 《项目综合实施计划书》、各项工程合同、招标文件、国家政策、法律法规、规程标准、预算图纸是项目经理完成工程管理公司就此项目任务的依据。

    据此制定《项目综合管理大纲》及《工作实施流程图》。

《项目综合管理大纲》主要包括工作总进度计划、落实完成目标的责任主体、主体责权利、对主体工作的检查方法、各项目标执行过程纠偏程序与周期、落实目标实现的保证条件。

《工作实施流程图》主要工作实施及信息交流汇报流程。

3.  领导甲方现场项目管理人员,根据《项目综合管理大纲》安排好项目组成员工作职责。

4.  根据工程公司所下发的各项工程合同、招标文件、施工图及设计文件、预算书、施工组织设计、监理工作大纲等相关文件来指导并监督总承包(包括各项工程分包)和监理的工作。

5.  在工程实施过程中对现场的进度、质量、安全、文明施工方面的管理和检查、组织分部分项工程的验收、参与隐蔽工程的验收、各类协调工作、工程配套的申请与施工、检查监理和施工单位工作情况和各项过程记录、合同的审核、设备材料的选型、进出场、验货、检验情况、甲供设备材料的验收协调工作、组织提供分项工程招投标工作所需的技术要求、工程过程中档案收集整理的指导工作、建设方归档资料的收集整理、组织现场签证、技术核定、设计变更、材料设备批(核)价、付款申请的相关会签审批等甲方职责要求内的工作,并要做好管理日记、检查记录、相关工作记录和成果并存档。

6.  在项目竣工验收阶段,负责组织行业主管部门专项检测验收、组织质量单位工程验收、组织消防、人防、环保、卫生防疫、防雷、水质、城建档案馆归档、档案(包括档案的整理、编码、归档)验收、规划验收、房屋验收、物业移交、办理房产证等工作按要求完成。

7.  就现场施工实际情况,协调设计院与总承包、监理关系。即根据情况须修改施工图或更改施工方法都须先报项目经理审核,待批准后予以进行并实行。项目经理有权要求设计院派员至现场配合指导施工。

8.  涉及到费用增减、结构改变、形象变化等重要修改而产生的技术变更、工程变更、工程签证,项目经理须先安排初审,然后上报工程管理公司批准后施行。如遇影响安全紧急情况,项目经理可采取紧急措施(4小时内)并立即上报工程管理公司。遇特殊气候或特别情况,项目经理必须做好处理预案并报工程管理公司批准。

9.  定期参加项目工程例会,就施工进度质量等情况听取总承包与监理汇报;因各种问题影响到施工进度及质量,可根据各方责任要求责任方限时拿出方案并予以批复。问题解决后,应书面记录并存档。

10.  项目经理应协调好项目施工与当地相关部门或团体及街道居民的关系,做好甲方应尽义务,为施工顺利进行创造条件。如需产生费用,须先向工程管理公司报告并获批准;如遇特殊或紧急情况且费用在____元以下可予办理并向工程管理公司汇报。

11.  项目经理可组织相关人员对总承包提报的工程款支付申请按照合同约定,予以工作内容及工程量的初审;确认后上报工程管理公司批准。如不合格有权否决支付申请。

12.  每月需向工程管理公司书面汇报本项目进展情况。主要内容包括有:①工期进展及纠偏方法;②实际费用与预算平衡及纠偏方法;③已发生、正发生、有证据会发生的重要问题及处置预案。④下阶段工作安排等。

13.  设计、施工、监理等单位有不服从管理、违反合同条款、相悖法律法规,且不听劝告或有阳奉阴违现象,项目经理有权向工程管理公司建议罚款直至更有限公司换有关人员。

                                                                                                                    

本人所编写的《三级管理职责实施办法

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