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2013年3月8日 某商业休闲广场的设计任务书  

2013-03-08 14:02:05|  分类: 设计任务书 |  标签: |举报 |字号 订阅

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某商业休闲广场

商业项目规划及建筑设计任务书

 

目  录

 

第一章 项目介绍. 3

第一条 总则. 3

第二条 项目概况. 4

第二章 技术经济指标. 5

第三条 地块技术经济指标. 5

第三章 规划设计重点问题概括. 5

第四条 重点问题概括. 5

第四章 设计理念. 6

第五条 设计理念. 6

第六条 目标市场定位. 6

第四章 设计理念. 6

第五条 设计理念. 6

第六条 目标市场定位. 6

第七条 项目产品策划定位的设计参考. 7

第五章 详细规划要求. 9

第八条 规划总则. 9

第九条 规划细则. 9

第十条 配套功能规划. 11

第十一条 功能配比. 12

第十二条 建筑设计原则. 13

第十三条 建筑材料与设备. 13

第六章 成本控制要求. 14

第十四条 成本控制原则. 14

 

第一章   项目介绍

 
第一条 总则

1、某城商业休闲广场商业项目总体规划及建筑单体设计,要依照《上海市城市规划条例实施细则》的要求进行规划,达到扩初设计的深度,其最终成果既要满足项目开发理念,又要满足规划报建的要求;

2、本项目的规划、建筑单体设计、广场内部景观设计均要与周边环境相呼应,要充分利用田林路商业圈资源并与漕河泾开发区及虹桥商贸开发区相呼应,建筑设计既要体现老上海工业文明的传承、海派文化的厚重,更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求;

3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计,体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想;

4、项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概念,设计要达到低成本、高效益的经济要求;

5、本案的总体策划理念是以上海特有的城市文化为背景,将采用时尚文化与现代商业相结合的设计,增加聚集人气的配套设施;形成商业街区的建筑环境,创新发展植根于上海本土的新一代商业形态;

6、本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、人文背景相协调;以有机建筑整合项目的地脉和文脉,发展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文氛围,使项目推广能以“新消费文化体验之城”为主线。

7、为打造项目整体品质,建筑单体设计需与景观设计同步进行。


第二条 项目概况

项目名称:“某商业休闲广场”(暂定名)

项目地点:徐汇区苍梧路

开 发 商:上海某投资控股有限公司

                 上海某投资置业有限公司

周边环境:地块位于漕河泾开发区,商业面积约10万平方米,地块的东面田林路桂林路商业街,西面紧邻漕河泾开发区,南面为康健住宅地块及上海师范大学,北面有市六医院等,小区配套完善。

交通状况:本案南面是市政干线---漕宝路呈东西贯通,附近有地铁1#、3#、4#、9#并有多条公交线路直通市中心商业区,交通便捷并形成网状交通网络,

宗地情况:

1.地块呈矩形,由某公司下属工厂组成;北接田林路,西贴苍梧路,东南紧靠居民小区。

2.地块整体地势较为平坦,但低于田林路及苍梧路约300-500mm,东部紧贴苍梧小区为地势最低点。

3.整个地块原有水电管线网络,但因年久失修并多次无规划的修建,以致不能有效使用。

4.三个厂各有变电站,总计变压器容量为1200kw。

 

第二章 技术经济指标

 
第三条 地块技术经济指标

规划用地面积:         3.41ha

改造前期建筑面积: 43750 m?

保留建筑面积:         34600 m?

总建筑面积:             65000m?(地上),15000 m?(地下)

容积率:                    1.70

建筑密度:                 54.00%

绿化率:                     ≥30%

建筑高度:                新建≤50米,改造建筑≤24米,

建筑层数:                新建≤12层,改造建筑≤6层.

停车位:                   504辆

  楼面停车位:          300辆

  地面停车位:          105辆

  地下停车位:            99辆

 

第三章 规划设计重点问题概括

 
第四条 重点问题概括

本案规划设计需要着重解决以下9个方面的问题:

1.        定位——通过规划设计使项目能展现 “数码时尚生活中心(digit life style center)”的商业形态;

2.        规划——提供地块不利因素(如地块分布及道路高差,主要道路商业开展面积太小等)的解决方案;

3.        景观——通过在单体建筑间或之内适当布置景观(包括商业景观)营造一定文化氛围来缓解浓重的唯利是图商业气氛,同时也化解景观用地不足与项目商业定位之间的矛盾;

4.        理念——从整体建筑及景观设计上具体落实策划定位中的商业理念,既要考虑地块原有的历史及周边环境,也要结合数码时尚生活商业理念,形成项目独特建筑与商业文化;

5.        产品——建筑产品和建筑风格本着“融合中西建筑精华,并结合当地特有的环境与文化背景中”的设计思路,创找出适合本地块的商业活动产品;

6.        单体设计——主要体现产品商业价值和创新性(可通过设计情景空间来提升产品价值),进行时空环境评估,策划合理的人流动线及出入口等;

7.        开间——商铺开间设计应充分体现经营价值,如开间、进深、层高等功能指标的控制;

8.        配套——公共休闲空间和交通组织配套的合理比例和位置与方式,实现项目商业价值的最大化,地面上留出一定的集中停车区域;

9.        成本——综合以上的要求,对建筑设计要分成重点及一般的成本控制,通过最优成本控制使本项目达到高品质产品档次。

第四章        设计理念

 
第五条 设计理念

以现代商业建筑文化为基点,创造出一种“现代生活方式的文化主题情景商业建筑”,能结合历史环境,对市场竞争能差异化体现,符合现代人对高品质生活要求项目商业文化理念的认同;

1. 本项目的总体设计理念是以商业为核心,融合酒店、写字楼、教育及培训机构、小吃街、停车场五大功能于一体的“数码时尚生活中心(digit life style center)”;

2. 项目要建成以“体验消费”为主题的时尚商业中心;

3. 设计要求尽量满足规划要求给予的容积率指标,同时化解本项目商业功能组合、商业环境营造与道路、地块如何对接的难点,是设计重点解决的问题;


第六条 目标市场定位

总纲:本案锁定的目标客户,是认同区域价值、商业资源的价值、***企业品牌价值以及项目文化主题定位的客户群体。

1. 目标客户群体为具有一定购买力的中等阶层消费客户群体。

2. 客户主要以田林、康健、漕河泾、漕宝路附近小区等地客户为主,以虹桥地区、龙吴路等处为辅;

3. 商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商;


第七条 项目产品策划定位的设计参考

n       具体的产品物业形态定位为:

集购物中心、酒店、办公楼、小吃街、停车场等功能于一体的现代建筑风格的商

业综合体

n       产品理念策划定位的设计原则参考:

产品的主题理念定位:

——“数码时尚生活中心(digit life style center)”购物中心概念,强调消费者追求的不仅是物质的产品,而且还有精神上的时尚生活体验。


概念阐述:

1. 将酒店、办公楼、购物中心、教育及培训中心、餐饮等五大业态有机组合,是构筑社区型商业结构中最理想的经营模式。本项目将发展成为一个现代化、多功能的区域商业综合体,集购物、餐饮、娱乐、商旅、办公、休闲、文化教育功能于一体。

2. 本项目将设置比较全面的综合配套项目和设施,不仅能满足地区居民的购物生活需要,还能满足商务活动、观光休闲、文化教育等活动的需要,服务功能超越了纯商业范畴,服务范围也是跨地区的。

3. 本项目应提升成一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、资讯各种要素于一体的现代化、高品位的区域性商业综合体,是消费者提升生活质素、享受休闲生活、获得流行资讯、发现消费乐趣,融入到一种新的生活方式的地方。

4. 现代商业不是单纯的商品买卖,而需要更多的创意。在消费者的心目中,“某商业休闲广场”是新的生活方式,是品牌、时尚、超越的象征。

5. 打造系列商业品牌。时尚生活中心代表了一种高品位的集生活、娱乐、健康、教育等于一体的新生活休闲方式。

n     项目产品建筑风格策划定位的指导原则参考:

n     对于单体建筑风格:

?        在建筑立面风格的设计上,一个总体原则就是要与项目周边环境与文化背景相结合,同时既满足内部商业空间的情景化,又使自然景观实现内外交换;

?        使单体建筑实现商业建筑景观化和景观入场化的要求;

?        抽象地、有效地变化运用现代商业符号,使其融于现代简约主义风格的背景;使传统符号无过多的具像但又能根据需要重点体现。

?        单体建筑风格及单体建筑范畴内的商业景观的相融;

?        立面色调的组合运用满足营造商业气氛的要求,形成人文景观,体现文化厚重感又不失清新俊朗的要求。

?        情景主题主要体现在建筑单体上和商场内的情景空间上,也是项目产品体现个性化的鲜明主题所在。

n     对于商业街区情景建筑风格:

?        规划上将单体建筑构成商业街区,建筑作为商业街区建筑表现时,其建筑景观整体形成商业文化价值、建筑艺术景观的相融合;

?        建筑作为商业街区建筑表现时,结合绿化景观背景,使建筑与自然环境、人文环境整合成生态、文化建筑环境;

?        商业街区建筑风格强调设计上的整体性考虑,包括酒店、写字楼、公寓、商场等建筑的整体性、商业街区建筑设计与商业街区景观设计的相呼应、人文景观氛围的整体性。使商业街区以反映时尚休闲生活的情景概念,并以时尚休闲生活为主线进行展开设计。

n     对于建筑环境风格(街区景观与建筑风格的相呼应):

?        商业街区建筑环境风格主要体现在街区景观与建筑风格的相呼应、与文化氛围相呼应;

?        商业街区景观设计必须要与建筑设计(单体建筑风格、商业街区建筑风格)同步,并服从于商业街区整体文化氛围的要求。

 

第五章 详细规划要求

第八条 规划总则

1. 项目要体现在市场中的先导性和个性化之外,更要突出对原地块文脉的传承和时尚生活态度的诠释。

2. 设计要求大胆创新,突出建筑意像、现代时尚生活元素、高品位的商业街区情景的规划设计理念,使建筑文化艺术成为本案景观系统构成的重要部分,同时组成情景街区的主要表现载体。

3. 设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业的和谐与协调统一,突出“价值为本”的商业化设计。

4. 规划设计重点体现商业情景景观化,包括建筑情景、景观情景、建筑与环境的互动情景(消费体验)的规划布局。

5. 规划设计应考虑化解地块周边不利影响。


第九条 规划细则

1、整体布局

本项目由连锁酒店、写字楼及中心商业楼宇组成。市政交通干道在南北穿越,主要商业街道--田林路在其北面贴邻通过,地块呈南北方向。拟建的连锁酒店在其中部,新建写字楼设在地块南边、商业中心在北边贴邻田林路。该商业项目位于田林路西段,接近漕河泾开发区。整个项目集商务、酒店、购物中心、停车等多种功能,组成了一个相对完整的商业综合体。

该项目的整体设计理念,应是充分利用地势,尽量体现错落有致的立体建筑风格,给人以层次丰富的空间感受。在中间建筑物环绕部分,设置大面积的中庭广场和多个室内中空,使内外空间得以相互渗透。

2、项目环境空间处理建议

“某商业休闲广场”的功能呈多元化的、综合性强的特点,因此,本项目整体建筑风格形象应定位为“多元”“现代”“亲和”的特征。

“某商业休闲广场”的视觉识别系统遵循从整体到局部的设计原则。突出整体,局部形象应当服从整体形象;整体性中突出个性,同一性里蕴涵多样性。构成整体形象的关键要素包括标志、重要的通道、节点(如街区出入口、广场、重要路口等)、重要区域和重要的边界等。

在建筑造型上,应统一为现代、简洁的设计风格。由于“某商业休闲广场”

涉及多种业态并存,建筑外立面不适宜完全统一,如写字楼可用玻璃幕墙做主外立面,其他建筑可利用原有风格,建筑群统一的内涵为建筑设计协调统一,视觉达到虚实互补的效果即可。

3、分层入口及广场空间处理建议

建议在北边紧邻田林路设置门前广场,以广场进入商场一层或通过中庭广场进入其他建筑,靠田林路边的12#大楼底层为开放式商铺,配合雕塑、标识牌、园林绿化景观设施。对高差空间的渗透、增加层次感、视觉敞通以及组织城市景观起到良好的作用。

把环境设计的各项要素,包括地面铺设材料、绿化、小品、照明等,统一考虑,以构成外部环境设计的整体性统一。

以大型中庭为枢纽,通过公共空间的变化处理,创造出不同的主题和鲜明个性风格,形成内部四通八达的网络,成为购物中心人流集散、水平垂直交通的枢纽。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅成为公共空间中的半私密空间,给予消费者一种领域感、安全感,并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然小尺度的处理与宽敞、宏伟的高大空间对比,突出主题和重点。通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯,人们在垂直升降的活动中,赋予了中庭的动感和节奏感。

在中庭内,为使消费者对整个空间作上下左右的环视,以便消费者对方位作出自我调整与安排,采用通体透明的钢化玻璃或不锈钢栏杆,避免视线的阻挡,使消费者无论在作垂直或水平的移动时,均可从不同的角度环顾四周而获得较好的视觉感受。

4、项目整体交通组织建议

本项目对外交通流线的组织方式,采取人车分离式设计。

商业部分主要客流入口设于中、北两面,中庭广场设有南北走向的步行街,作为有效留驻客流的地方;酒店和写字楼入口由路面直接进入,停车场设在南面货物、车流通过苍梧路进入南面停车场。

5、商场交通组织及设施建议

水平交通组织:以大中庭为主要交通核心,通过有效的视线引导,到达分布于项目各层的商场出入口,将分散的商业板块自然地联成一体,实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。

垂直交通组织:客流可通过各层设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域;货物则先进入一层货区;通过四侧的垂直货梯,运输货物至各层。

6、购物中心服务设施配置建议

服务设施:包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等,进行统一的布局及造型设计,并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。广场商场内部设置雕塑,喷泉、座椅等小品。

景观设施:设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等,营造商业街区轻松自然的活跃气氛,并增加人文景观,给人以历史的联想。

照明设施:包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。其造型以现代、简洁为原则,与整个购物中心风格一致,使灯光丰富建筑和通道景观。其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计。

店面装修:确定整饰原则,对各独立商店进行装修设计审核。严格把关,令其在统一中求变化,使店面装修既符合商业街区整体环境的要求,又造型各异,丰富多彩。


第十条 配套功能规划

1.雨水、污水管网:

1)雨水、污水管网采取雨污合流制。

2)污水主管网应通向污水处理站。

3)雨水经收集后通过检查监测井可排入市政污水主管网内。

4)雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注,并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。

5)雨水排量按当地最大降雨量计算确定。

2.给水、消防给水管网

1)市政给水管网提供的驳接点应明确。

2)考虑商业区的喷灌系统。

3. 电力供应

□ 提供11000伏高压电源至地块。

□ 变配电房设在原来位置并按新计算的用电负荷予以扩容。变配电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。

□ 电气设计以《 民用建筑电气设计规范》、《商业楼宇设计规范》及上海市有关建设标准管理规定为依据。

□ 公共建筑有空调时按100 w/m2计算容量;无空调要求时按50w/m2考虑。

□ 变配电房的布置应尽量缩短高压电缆的铺设长度,同时应考虑其负荷范围。

4. 弱电

□ 弱电包括电视、电话、宽频网、监控智能化等。

□ 总平面布局上应综合布置弱电线路。

5. 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。

6. 停车位

□ 按建筑面积每100m2设置一个车位。

□ 本地块主要采用室外停车场集中停放的方式处理,酒店和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。


第十一条 功能配比

使用功能

附属设施

面积要求(㎡)

连锁酒店及生活辅店

水泵房/空调房/机房/员工生活/餐厅厨房等

1.2万㎡左右

文化娱乐

展览馆/书吧/网吧/茶馆/剧场/电影院等

1.0万㎡左右

时尚主题商业建筑

数码/时装设计/首饰皮草/儿童用品等

2.0万㎡左右

培训/休闲生活会馆

美容/美发/纤体/吧类

1.0万㎡左右

餐饮

中西餐饮、小吃街等

1.5万㎡左右

办公

办公区域及附属设施

1.3万㎡左


第十二条 建筑设计原则

该项目中的商业格局呈多元化,涵盖了步行街、店中店、餐饮、娱乐等。每种商业形态对店面的要求均有所不同,在进行建筑设计时应注意如下几点要求:

1) 层高及开间要求:设计层高不低于4.5米,柱距不小于8米为最理想设计。

2) 合理规划商场的交通组织,在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业的使用率。其中,商场的主通道以3.5米为限,次通道以2.2米为限.

3) 餐饮:生鲜区、冷冻区楼板的承重要求至少不低于450gk/㎡;配备充足的仓储空间;设计有单独的理货周转区。应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。

4) 临街独立商铺:开间要求4米、进深不大于12米;同一风格的店面招牌设计、广告招牌设计。

5) 店中店:开间要求不小于3.5米、进深不大于10.5米;商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米;同一风格的店面招牌设计、广告招牌设计。


第十三条 建筑材料与设备

1. 安防智能化网络系统应遵循技术先进、经济适用、合理的原则,包括以下子系统:

?         综合布线系统;

?         建筑安全系统(防灾、防火数据系统);

?         环境能源管理系统(电力照明、空调卫生系统);

?         物业管理系统、维护保养系统;

?         商场内的背景音乐系统和安防系统。

2. 外墙材料:外墙使用高级面砖,设计时应考虑其质感能对色调的效果有很好的满足;

3. 建筑结构的防水防渗、强度等主要专业指标应满足国家规范和上海市或行业的相关规定;

4. 新技术、新材料:建筑结构设计应考虑到与新施工技术与新建材预留接口;

5. 屋顶建筑设计:应充分考虑上海的气候特点,重点考虑技术先进性材料的运用;

6. 电梯:对拟选用电梯的品牌和载重标准应于考虑;

7. 管线:对拟选用的各种管线应考虑技术先进性、适用性和经济性。

 

第六章 成本控制要求

 
第十四条 成本控制原则

1、做好资源的有效配置,要尽量搞标准化和系列化的设计;。

2、成本控制重点考虑规划布局、地下建筑、建筑单体、建筑结构、建筑材料及设备、园林景观设计及布局

3、成本控制的同时要注重项目产品保持较高的档次,不影响项目的高品质档次及建筑质量。

4、各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,设计规范、技术规定等进行设计,

5、在保证项目设计达到使用功能和品质档次要求的前提下,按分配的成本限额控制设计,既达到符合规范、保证使用功能和品质的要求,又使成本降低。


第十五条 成本控制细则

1、规划布局的成本控制

n      在符合消防要求的前提下减少商场出入口,保证人流的合理导向,降低后期物业运营成本;

n      路网减少,降低建安工程成本;

n      停车位优化:

?         在满足上海市地下建筑规范的前提下,尽量减少地下建筑的设备房和公共空间。

?         停车位原则上控制在每100㎡一个小型汽车位,每100㎡设0.5个自行车位

2、园林景观设计及施工阶段的成本控制

园林景观原则上控制在不超过300元/平方米的绿化及施工成本限额,在此限额下,使成本降低并达到项目景观绿化的品质和档次要求。在环境规划时重点考虑以下细则:

n      尽量使用当地的材料及绿化植物,降低建造成本及维护成本。

n      硬地及软质绿化合理搭配,降低环境工程成本,前期投入及维护成本。

n      软质景观多、适当减少水体面积,小溪、喷泉等合理搭配,降低环境工程造价及后期维护费用。

n      亭台楼阁不宜太多,雕塑小品画龙点睛,降低环境工程成本。

n      名贵植物及普通树种的合理配置,名贵植物仅设于入口,提升绿化档次的同时降低成本。

n      水电设备、设施合理选型,与建安工程的水电同步设计、施工尽量资源共享、密切配合,降低建造成本及工期成本。

n      预先栽种、预定速生植物,降低环境工程施工期间的树木购置费。

3、建筑材料与设备的成本控制

关于建筑材料的成本控制,主要体现在建筑立面及建筑公共空间装修用材及商城内装修;关于设备的成本控制,主要体现在电梯设备,在进行以下的优化配置后,提供单体安装成本具体数据、装修成本具体数据、电梯设备成本具体数据:

n      要特别注意选用建筑材料及设备的经济性,尽量不用那些技术不成熟、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;

n      较为名贵的建筑材料应用在出入口等重点部位;

n      建筑立面及建筑公共空间装修用材,合理控制不同种类用材的比例,进行成本的控制,但必须重点保证品质和档次,合理选择用材的品牌及产地,同时与单体设计方案对应。

4、建筑结构的成本控制

关于建筑结构的成本控制,对结构形式进行优化配置,使其符合规范要求,并在进行以下的优化配置后,提供单体结构成本具体数据。

n      对建筑结构的结构形式设计(基本采取框架、框剪等),应选择何种结构形式,才能符合规范、满足单体设计的品质档次和使用功能,同时又使成本降低。

n      对建筑结构的钢筋配比、混凝土用量标准,木材用量标准(应针对设计的结构形式明确提出;

n      建筑结构设计上在满足建筑物本身结构强度、抗震等要求基础上,还要求与单体设计方案相对应,保证项目的品质要求,提出合理、符合规范、满足成本控制的具体结构形式设计方案。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                       上海某投资置业有限公司

                                           总工程师室

 

 

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